ФИНМОДЕЛЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ

• В финансовой модели проектируется план-график поступления денежных средств от дольщиков, под который рассчитывается ключевой показатель LLCR, в соответствии со значениями которого банки, предоставляющие проектное финансирование под эскроу-счета на жилищное многоквартирное строительство, принимают решения на своих кредитных комитетах о финансировании строительства МКД
• максимальный горизонт моделирования 8 лет в ежемесячной разбивке 
• производится расчет показателя LLCR в соответствии с рекомендациями ЦБ РФ к 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...;
• основные отчеты PL, CF, BS компактно в одной вкладке.

ИНСТРУКЦИЯ

Проект: Строительство жилого МКД

Для всех листов ячейки с *^ - ячейки для внесения данных из выпадающих списков из листа справочники

Во вкладке Главная в ячейке N11 из выпадающего списка необходимо выбрать месяц старта проекта

В ячейке N13 необходимо задать вручную горизонт расчетов финмодели в количестве лет, максимум может быть задано 8 лет

В ячейке N15 необходимо из выпадающего списка выбрать либо да, либо нет при ответе на вопрос: применять ли проектное финансирование под ЭСКРОУ-счета?

В ячейке N17 пользователь вручную указывает ставку ндс при продаже жилья физлицам

В ячейке N19 из выпадающего списка необходимо выбрать режим налогообложения

В ячейке N21 необходимо задать вручную размер ставки НДС

После внесения всех основных данных проекта в ячейке Y21 будет отображен размер кассового разрыва проекта, после чего необходимо в ячейке Y23 указать предполагаемый размер инвестиций в проект

В ячейке N26 необходимо задать % участия Банка в общем объеме финансирования проекта

В ячейке N39 пользователю предлагается задать ставку %г по кредиту Банка

В ячейках N41, N43 также необходимо вручную задать соответственно срок в количестве лет кредита Банка и количество лет платежных каникул на тело кредита

В строках 26, 28, 30, начиная со столбца AA, отображается соответственно поступление кредита в Проект, а также его возврат и оплата процентов за пользование кредитом, причем проценты начисляются и оплачиваются с первого месяца после поступления средств кредита в Проект (без платежных каникул)

После указания предполагаемого размера инвестиций в ячейке Y41 будет отображен размер кассового разрыва проекта с учетом инвестиций (если инвестиционных средств хватает для проекта, тогда остаточный кассовый разрыв будет нулевым), после чего финмодель будет автоматически рассчитывать кредитование кассового разрыва путем применения овердрафтовой схемы кредитования, предполагаемую ставку по которому необходимо указать в ячейке Y48

В ячейке Y57 необходимо задать собственную ставку дисконтирования инвестора (из личных ощущений), по которой инвестор оценивает проект по строке 61, в которой отображается соответствующий расчет NPV

Также в модели в ячейке Y96 рассчитывается средневзвешенная стоимость капитала WACC, которая также берется за ставку дисконтирования и в строке 98 производится соответствующий расчет NPV(WACC)

Во вкладке УсловияРасчеты блок строк 38-303 представляет собой типовой блок для задания маржинальной части продаж и соответствующих прямых расходов для отдельно выделенного направления продаж; таких блоков изначально задано в модели три; если необходимо выделить большее количество направлений продаж, то достаточно, например, третий по счету типовой блок (строки 570-835) скопировать ниже – строки 836

В ячейке N39 вручную пользователь задает название первого направления продаж - Продажа жилых помещений, данные по продажам в котором будут задаваться и рассчитываться в модели в типовом блоке строк 38-303 (см. предыдущую запись)

В ячейках T42, T44, T46 из выпадающих списков необходимо выбрать месяцы старта и окончания (если необходимо) продаж по направлению Продажа жилых помещений, а также максимальный объем в месяц, исходя из производственных мощностей

В строках 51-65 задаются параметры количества продаж квадратных метров

В строке 51, если количество продаж квадратных метров пользователь желает задавать вручную, то в этой строке, начиная со столбца AA предоставляется такая возможность

В строках 53-54, если количество продаж жилых помещений пользователь желает задавать посредством сперва задания количества в первый месяц, а потом для каждого месяца вручную проставлять проценты прироста месяц к месяцу, то в этих строках, начиная со столбца AA предоставляется такая возможность

В строках 56-62, если количество продаж квадратных метров пользователь желает задавать посредством формул линейной, геометрической или экспоненциальной прогрессии, то в указанных строках пользователю необходимо задать соответствующие параметры

В ячейке T56 задается вручную стартовое количество кв.м. продаж жилых помещений для применения формул прогрессии

В ячейке T58 из выпадающего списка задается скорость прироста количества кв.м. продаж для применения формул прогрессии

В ячейке T60 вручную пользователю предлагается задать коэффициент прироста количества продаж кв.м. для применения формул прогрессии

В ячейке T62 из выпадающего списка задается частота прироста количества продаж жилых помещений для применения формул прогрессии

В строке 65 производится расчет количества продаж жилых помещений, причем порядок приоритетности применения той или иной схемы задания количества продаж следующий: вручную, приросты, формула прогрессии

В строках 69,70 пользователю предлагается задать долевое распределение продаж жилых помещений по степени ликвидности, причем строка 68 считается как 100% минус строки 69 и 70

В блоке строк 74-88 по аналогии с заданием количества продаж, описанным выше, задаются средние стоимости продаж 1 кв.м. жилых помещений для каждого месяца - стоимости продаж жилья за кв.м.

В ячейках T90, 91 пользователю предлагается задать уровень скидок в процентах к регулярным ликвидным продажам для продаж низкой ликвидности

В ячейке T96 пользователю предлагается выбрать из выпадающего списка тип продажи: жилое или нежилое помещение - в зависимости от чего будет применяться либо общая ставка ндс из ячейки N23 вкладки главная, либо специальная из ячейки N17 вкладки главная при продаже жилья физлицам

В ячейке T105 пользователю предлагается выбрать из выпадающего списка тип договора: договор ЭСКРОУ или коммерческий договор - в зависимости от чего поступление денежных средств в строке 105 будет производиться либо после ввода в эксплуатацию объектов строительства, либо согласно финансовым условиям договора соответственно

В ячейке T103 пользователю предлагается задать период оборачиваемости в количестве дней дебиторской задолженности для расчета поступлений денежных средств в строке 105 на основе рассчитанных продаж (включая НДС) из строки 96 - в случае если продажи не происходят по схеме применения ЭСКРОУ-счетов

В строках 163-277 пользователю предлагается задать прямые переменные и постоянные издержки, связанные напрямую с продажами жилой недвижимости; в случае если необходимо добавить дополнительные статьи затрат, то достаточно скопировать типовые блоки соответствующих расходов

В строках 304-569, по аналогии, задаются параметры продаж для нежилых помещений, задаются общие расходы и капитальные затраты

Во вкладке стройка в ячейках K15-K45 прописываются основные этапы строительства

В ячейках T15-T45 вручную указываются общие суммы строительных затрат для каждого из этапов строительства

В строках 15-45, начиная со столбца AA, в каждой строке (для каждого этапа) пользователю предлагается задать процентное распределение по месяцам строительных затраты, так чтобы сумма по каждой строке была равна 100%

В строках 50-80 производится расчет в деньгах календарного плана строительства

В строках 85-115, начиная со столбца AA, в каждой ячейке производится расчет процентного распределения общих строительных затрат из ячейки W47, так что общая сумма равна 100%

Во вкладке Главная в ячейке N46 пользователю предлагается указать общую сумму строительных затрат

Во вкладке стройка в ячейку T117 подтягивается общая сумма строительных затрат из ячейки N46 с главной

В строках 120-150, начиная со столбца AA, в каждой ячейке производится расчет строительных затрат для каждого этапа строительства и каждого месяца путем умножения общей суммы строительства из ячейки T117 на процентное распределение из строк 85-115. После чего полученный календарный план строительных затрат поступает в лист УсловияРасчеты, в строки 1274-1304

Во вкладке Главная в ячейках N48, N50, N52 необходимо задать площади жилья, нежилых помещений и машиномест

В ячейке N54 рассчитывается себестоимость 1кв.м. путем деления общих строительных затрат из ячейки N46 на сумму ячеек N48, N50 и N52. После чего данный параметр себестоимости подтягивается во вкладку УсловияРасчеты для расчета себестоимости продаж, например, в строку 112 для расчета себестоимости продаж жилых помещений

В ячейке N57 пользователю необходимо задать вручную кол-во кв.м., приходящихся на 1 м/место, соотв. в ячейке N59 рассчитывается количество м/мест к продаже

В ячейках N61, N66, N70 пользователь вручную указывает стоимости продажи 1 машиноместа, 1 кв.м. жилых и нежилых помещений соответственно на начало проекта

В ячейках N63, N68, N72 пользователь вручную указывает уровни ежегодной индексации цен продажи машиномест, жилых и нежилых помещений соответственно

В ячейке N76 вкладки подтягивается месяц ввода в эксплуатацию строительного объекта из ячейки T152 вкладки стройка, где он автоматически рассчитывается

В ячейке N78 необходимо указать ручным вводом количество месяцев, в течение которых после ввода в эксплуатацию будут производиться продажи оставшейся площади, которая не распродана до ввода объекта в эксплуатацию

В ячейке N74 пользователю предлагается задать из выпадающего списка месяц старта продаж; в ячейке N80 автоматически рассчитывается месяц окончания продаж; и наконец в ячейке N82 пользователю предлагается задать месяц пика продаж. На основании этих данных в листе УсловияРасчеты задается типовая динамика распределения продаж. Например, для продаж жилых помещений это рассчитывается в строке 51, начиная со столбца AA

В ячейках N92, N94, N96 задаются ключевые параметры проектного финансирования под ЭСКРОУ-счета, а именно: базовая, специальная и фиксированная депозитная ставки, на основании которых в строке 1495 листа УсловияРасчеты производится расчет средневзвешенной кредитной ставки финансирования под ЭСКРОУ-счета

Во вкладке Отчеты_М в ежемесячной детализации формируются основные классические финансовые отчеты: PL-БДР; CF-БДДС; BS-Баланс - все данные поставляются из листа УсловияРасчеты

Во вкладке Отчеты в ежегодной детализации формируются основные классические финансовые отчеты: PL-БДР; CF-БДДС; BS-Баланс - все данные поставляются из листа Отчеты_М

Во вкладке Главная в столбце Y-BE формируются ключевые результаты финмодели

Во вкладке справочники собраны все выпадающие списки финмодели