Карточка финансовой модели
IDFM: 000351
Тип модели: профессиональная
Отрасль: управление недвижимостью
Цена финмодели с формулами: 2 470р.
Ниже Вы можете узнать, как заказать услугу заполнения финансовой модели исходными данными Вашего бизнес-проекта.
Проект: Управление и эксплуатация складской недвижимости
Общие принципы
Ячейки, отмеченные * - для внесения данных вручную; если такая ячейка пустая, то она окрашена, если в нее внесены данные, то она белая
*ячейка^ - для внесения данных из выпадающего списка
Все выпадающие списки модели сосредоточены на листе списки. Для изменения списка допустимых значений необходимо зайти на лист списки и поменять/добавить вручную соответствующие значения
Создан лист kpi со списком всех показателей (kpi) модели, так чтобы все вхождения такого показателя, в те или иные ячейки, возможны и различных листов модели задавались через формулы, настроенные на лист kpi
Для внесения ключевых данных предусмотрена область в листе главная, а для всех остальных исходных данных - условия. Весь функционал (все расчеты) модели вынесены в лист расчеты, где предусмотрена временная детализация исключительно ежемесячная. Все отчетные листы имеют двойное представление: *_M - ежемесячная детализация; *_Y - ежегодная/ежеквартальная
Во вкладке главная в ячейках N10 и N12 пользователю предлагается задать вручную из выпадающего списка, расположенного в столбце E вкладки списки, даты входа (приобретения актива) и выхода (продажи актива)
Помещения
Лист/ячейка: списки!H7, списки!K7, списки!N6
В столбце H предусмотрено задание (один раз) вручную наименований всех помещений, которые предполагается сдавать в аренду
В столбце K предусмотрено задание (один раз) вручную наименований всех типов помещений, которые предполагается сдавать в аренду
В столбцах N и P производится сопоставление конкретных помещений из столбца H, типам помещений из столбца K. Во вкладке условия в блоке строк 10-22 пользователю предлагается внести вручную размеры арендуемых площадей (GLA) помещений. После чего итоговая сумма GLA-площадей из ячейки N10 переносится в ячейку N15 вкладки главная (контрольная панель)
Моделирование доходов
доход от аренды = ставка аренды * вводится кол-во кв.м. GLA-площадей
Во вкладке условия в блоке строк 23-35 пользователю предлагается внести вручную из выпадающего списка, расположенного в столбце E вкладки списки, даты начала сдачи в аренду помещений. Если та или иная дата начала сдачи в аренду окажется меньше (более ранней), чем дата входа (покупки актива), то в соответствующих ячейках столбца P появится информирование об Ошибке!
Датой окончания сдачи в аренду помещений по умолчанию предполагается дата выхода (продажи актива), заданная в ячейке N12 вкладки главная
Далее в блоке строк 36-87 вкладки условия, в столбце N предлагается задать все необходимые данные для расчета доходов от сдачи помещений в аренду во вкладке расчеты, в строках 44-55, предварительно рассчитав во вкладке расчеты такие показатели, как размер сданных в аренду площадей и стоимость аренды одного квадратного метра в год. Для доходов от сдачи в аренду машиномест, а также доходов от эксплуатационных сборов и возмещения коммунальных услуг – аналогично
Во вкладке расчеты в строках 57,105 и 122 производится расчет размера обеспечительных платежей, рассчитываемых на основании размеров арендных доходов и кол-ва месяцев обеспечения, задаваемых в ячейке N238 вкладки условия
Обеспечительные платежи не попадают в PL - они учитываются в модели только в CF
Операционные расходы
коммунальные расходы и эксплуатационные сборы задаются посредством введения пользователем вручную в ячейки N168-N173 и N175-N180 вкладки условия, соответственно, стартовая стоимость сборов на 1кв.м. в год и %нт среднегодовой индексации
расходы на страхование задаются посредством введения пользователем вручную в ячейках N187-N200 вкладки условия всех необходимых данных для расчета страховых расходов для разных типов рисков, которые рассчитываются во вкладке расчеты в строках 152-156 и суммируются в строке 157, результат которой потом отправляется в PL
постоянные расходы на Property Management задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N203 вкладки условия ежегодный уровень расходов в рублях, после чего в строке 159 вкладки расчеты производится расчет этих расходов с учетом индексации по ставке ИПЦ, которая задается в ячейке N183 вкладки условия
расходы на аудит задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N206 вкладки условия ежегодный уровень расходов в рублях, после чего в строке 162 вкладки расчеты производится расчет этих расходов с учетом индексации по ставке ИПЦ, которая задается в ячейке N183 вкладки условия
расходы на оценку для ПИФ задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N207 вкладки условия ежегодный уровень расходов в рублях, после чего в строке 163 вкладки расчеты производится расчет этих расходов с учетом индексации по ставке ИПЦ, которая задается в ячейке N183 вкладки условия
начисление налога на имущество задается посредством введения пользователем вручную в ячейках N211 и N212 вкладки условия текущей ставки налога на имущество и ее среднегодовой прирост, после чего в строке 167 вкладки расчеты производится расчет этих расходов
начисление налога на землю задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N214 вкладки условия текущей ставки налога на землю, после чего в строке 168 вкладки расчеты производится расчет налога на землю от кадастровой стоимости земли, задающейся вручную пользователем в ячейке N28 вкладки главная
переменные расходы на Property Management задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N204 вкладки условия %нта этих расходов от NOI за минусом этого расхода, после чего в строке 170 вкладки расчеты производится соответствующий расчет
Все вышеперечисленные расходы относятся к группировке операционные расходы NOI
Чистый операционный доход или NOI является разницей между выручкой и операционными расходами
Расходы на комиссии и сопровождение
комиссия депозитария задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N216 вкладки условия %нта сбора депозитария от стоимости приобретения актива, вносимой в ячейку N21 вкладки главная, после чего расчет производится в строке 174 вкладки расчеты, путем перемножения %нта на стоимость актива
Asset Management Fee
РСА и ставка капитализации задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N218 вкладки условия %нта этих расходов от РСА, которая рассчитывается как отношение NOI на ставку капитализации, которая в свою очередь задается в ячейках V18-AC18 вкладки главная, после чего в строке 176 вкладки расчеты производится соответствующий расчет
Fund Administration Fee задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N219 вкладки условия %нта этих расходов от РСА, после чего в строке 177 вкладки расчеты производится соответствующий расчет
Комиссия за привлечение кредита задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N228 вкладки условия %нта этих расходов от размера привлеченного кредита, рассчитываемого в строке 219 вкладки расчеты, после чего в строке 178 вкладки расчеты производится соответствующий расчет
Транзакционные издержки при расчетах за актив задаются посредством введения пользователем вручную в ячейках N229 и N230 вкладки условия, соответственно, %нтов этих расходов при приобретении актива и при его реализации от стоимостей покупки и продажи, рассчитывающихся в строках 187 и 199 соотв. вкладки расчеты, после чего в строке 179 вкладки расчеты производится соответствующий расчет
EBITDA
Показатель EBITDA, как прибыль от собственной операционной деятельности, рассчитывается в PL, как разность между NOI и расходами на комиссии и сопровождение
Внеоперационные дох/расходы
амортизация задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N209 вкладки условия кол-ва лет амортизации и применяется к стоимости приобретения актива в части зданий и сооружений без НДС, вносимой в ячейку N24 вкладки главная, после чего расчет производится в строке 165 вкладки расчеты
Соответственно остаточная стоимость внеоборотных амортизируемых активов рассчитывается в строке 166 вкладки расчеты
Начисление %% по кредиту задается посредством введения пользователем вручную в ячейках V28-AC28 вкладки главная %нта ставки по кредиту, после чего в строке 223 вкладки расчеты производится соответствующий расчет, путем применения ставки к остатку тела кредита на начало месяца
Балансовый доход от продажи актива рассчитывается в строке 242 вкладки расчеты, как разность между ценой продажи актива и его балансовой стоимостью
Прибыль до налога на прибыль рассчитывается как EBITDA - амортизация - %% начисл по кредиту + балансовый доход от продажи актива
Налог на прибыль рассчитывается в строке 247 вкладки расчеты, путем применения ставки налога на прибыль, задающейся вручную пользователем в ячейке N232 вкладки условия, к прибыли до налога на прибыль
Чистая прибыль рассчитывается как разность между прибылью до налога на прибыль и налогом на прибыль
Performance Fee рассчитывается в строке 252 вкладки расчеты, путем применения ставки Performance Fee, задающейся вручную пользователем в ячейке N220 вкладки условия, к чистой прибыли
Начисление дивидендов инвесторам рассчитывается как разность между чистой прибылью и Performance Fee
CF-НДС
НДС, НДС-ОС
В модели все расчеты производятся без НДС
В рамках расчетов движения денежных средств (ДДС) производится учет начисления и оплаты налога НДС, причем если речь идет об операционной деятельности, то используется аббревиатура НДС, а если для внереализационной, то - НДС-ОС. Ставка едина для расчетов НДС и задается пользователем в ячейке N185 вкладки условия
Все расчеты по НДС производятся в строках 231-239 вкладки расчеты
Возмещение НДС-ОС в модели направляется на погашение тела кредита, которое отражено в строке 225 вкладки расчеты
Движение денег (оплата) по НДС и налогу на прибыль регулируется ячейками N225, N226 и N233 вкладки условия, в которых задается в кол-ве месяцев отсрочка оплаты этих налогов
В столбце N вкладки расчеты для расчета начислений/возмещений НДС используются маркеры: НДС(+), НДС(-) - для операционного НДС к начислению и возмещению соответственно, аналогично НДС-ОС(+) и НДС-ОС(-)
CF
структура CF
В рамках отчетов ДДС в модели используются три типа финансовых потоков:
ФИНПОТОК ПРОЕКТА - включает в себя движение денежных средств только по операционной деятельности
ФИНПОТОК ИНВЕСТОРА включает в себя финпоток проекта и движение денежных средств по финансовой деятельности, т.е. привлечение и возврат тела кредита, а также оплату процентов по кредиту
ФИНПОТОК ИТОГОВЫЙ включает в себя финпоток инвестора и движение денежных средств по инвестиционной деятельности, т.е. привлечение и возврат инвестиций, а также оплату Performance Fee и выплаты дивидендов инвесторам
В столбцах B и D вкладки расчеты для отнесения тех или иных строк к расчетам доходов/расходов и/или притоков/оттоков ДС используются маркеры: PL(+), PL(-) - для отнесения операций к доходам и расходам соответственно, аналогично CF(+) и CF(-) используются для определения направления ДДС
анализ чувствительности
5ть в одном
Для максимально точной оценки чувствительности, причем по любым комбинациям показателей в модели реализованы 5ть таких же моделей, в которых исходные данные заменяются на данные полученные путем задания пользователем вручную в блоке ячеек H5-L20 вкладки sens отклонений от базовой модели ("главная"-"условия"-"расчеты") - соответствующие значения исходных данных поставляются в эти 5ть моделей из блока ячеек N5-R20 вкладки sens
Соответствующие вкладки этих моделей обозначены через: Mi,Ui,Ci, где i=1,2,3,4,5
Отклонения исходных показателей рассчитываются в блоке ячеек H25-L35 вкладки sens, после чего во вкладке sens_visual пользователь может настроить любые комбинации графиков для визуального анализа чувствительности
Контрольная панель
Большинство данных для ручного ввода на данный момент вынесено в контрольную панель вкладки CP из вкладки условия, при этом во вкладке условия стоят прямые формулы, настроенные на соответствующие ячейки контрольной панели
Для покупки финансовой модели проекта инвестирования в складскую недвижимость с активными формулами, в том числе
в незаполненном виде, необходимо зарегистрироваться на нашем сайте,
после чего произвести оплату
2 470р.
либо по реквизитам нашей компании ООО "П++", расположенным внизу каждой страницы сайта
(в назначении платежа обязательно укажите номер IDFM оплачиваемой модели, а также
адрес электронной почты, который Вы указали при регистрации на нашем сайте).
Либо можно оплатить по СБП на номер телефона:
+7(905)760-1717
на Т-Банк - обязательно (на другие банки платежи не принимаются).
В комментарии к платежу желательно указать номер IDFM финмодели и
адрес электронной почты, который Вы указали при регистрации на нашем сайте.
По всем вопросам пишите на Вотсап по номеру:
+7(985)201-6607
Услугу разработки финансовой модели Вашего проекта можно заказать на нашем основном сайте
MNGMNT.RU-Управление ВСЕМ
в рамках подключения к тарифам 3 или 4.