ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ: СКЛАДСКИЕ КОМПЛЕКСЫ

• Предлагаемая финансовая модель разработана для принятия инвестиционных решений по приобретению складских комплексов с целью их сдачи в аренду, инвестиционного развития, повышения капитализации и дальнейшей продажи через некоторое наперед заданное пользователем количество лет;
• Горизонт расчетов до 45 лет, минимальный период - месяц;
• Расчеты детализируются по типам складских и офисных помещений, а также парковочных мест;
• Капитализация рассчитывается классически через NOI (чистый операционный доход) от сдачи помещений в аренду деленное на ставку капитализации;
• Через анализ чувствительности производится расчет и сравнение шести сценариев по любым наборам показателей;
• Предлагается возможность смешанного финансирования проекта: инвестор+кредитор (задается кредитное плечо LTV), по которым рассчитывается WACC (средневзвешенная стоимость капитала), которая в том числе используется в качестве ставки дисконтирования для расчета NPV проекта;
• Производится расчет ключевых инвестиционных показателей IRR, PP, NPV и ROI;
• Обращайтесь к нам, и мы настроим финмодель Вашего проекта инвестирования в недвижимость, в том числе для офисных и торговых комплексов под нужды каждого конкретного инвестора, а также разработаем для Вас Бизнес-План и презентуем его на Инвестиционном комитете Вашей компании.

ИНСТРУКЦИЯ

Проект: Управление и эксплуатация складской недвижимости

Общие принципы

Ячейки, отмеченные * - для внесения данных вручную; если такая ячейка пустая, то она окрашена, если в нее внесены данные, то она белая

*ячейка^ - для внесения данных из выпадающего списка

Все выпадающие списки модели сосредоточены на листе списки. Для изменения списка допустимых значений необходимо зайти на лист списки и поменять/добавить вручную соответствующие значения

Создан лист kpi со списком всех показателей (kpi) модели, так чтобы все вхождения такого показателя, в те или иные ячейки, возможны и различных листов модели задавались через формулы, настроенные на лист kpi

Для внесения ключевых данных предусмотрена область в листе главная, а для всех остальных исходных данных - условия. Весь функционал (все расчеты) модели вынесены в лист расчеты, где предусмотрена временная детализация исключительно ежемесячная. Все отчетные листы имеют двойное представление: *_M - ежемесячная детализация; *_Y - ежегодная/ежеквартальная

Во вкладке главная в ячейках N10 и N12 пользователю предлагается задать вручную из выпадающего списка, расположенного в столбце E вкладки списки, даты входа (приобретения актива) и выхода (продажи актива)

Помещения

Лист/ячейка: списки!H7, списки!K7, списки!N6

В столбце H предусмотрено задание (один раз) вручную наименований всех помещений, которые предполагается сдавать в аренду

В столбце K предусмотрено задание (один раз) вручную наименований всех типов помещений, которые предполагается сдавать в аренду

В столбцах N и P производится сопоставление конкретных помещений из столбца H, типам помещений из столбца K. Во вкладке условия в блоке строк 10-22 пользователю предлагается внести вручную размеры арендуемых площадей (GLA) помещений. После чего итоговая сумма GLA-площадей из ячейки N10 переносится в ячейку N15 вкладки главная (контрольная панель)

Моделирование доходов

доход от аренды = ставка аренды * вводится кол-во кв.м. GLA-площадей

Во вкладке условия в блоке строк 23-35 пользователю предлагается внести вручную из выпадающего списка, расположенного в столбце E вкладки списки, даты начала сдачи в аренду помещений. Если та или иная дата начала сдачи в аренду окажется меньше (более ранней), чем дата входа (покупки актива), то в соответствующих ячейках столбца P появится информирование об Ошибке!

Датой окончания сдачи в аренду помещений по умолчанию предполагается дата выхода (продажи актива), заданная в ячейке N12 вкладки главная

Далее в блоке строк 36-87 вкладки условия, в столбце N предлагается задать все необходимые данные для расчета доходов от сдачи помещений в аренду во вкладке расчеты, в строках 44-55, предварительно рассчитав во вкладке расчеты такие показатели, как размер сданных в аренду площадей и стоимость аренды одного квадратного метра в год. Для доходов от сдачи в аренду машиномест, а также доходов от эксплуатационных сборов и возмещения коммунальных услуг – аналогично

Во вкладке расчеты в строках 57,105 и 122 производится расчет размера обеспечительных платежей, рассчитываемых на основании размеров арендных доходов и кол-ва месяцев обеспечения, задаваемых в ячейке N238 вкладки условия

Обеспечительные платежи не попадают в PL - они учитываются в модели только в CF

Операционные расходы

коммунальные расходы и эксплуатационные сборы задаются посредством введения пользователем вручную в ячейки N168-N173 и N175-N180 вкладки условия, соответственно, стартовая стоимость сборов на 1кв.м. в год и %нт среднегодовой индексации

расходы на страхование задаются посредством введения пользователем вручную в ячейках N187-N200 вкладки условия всех необходимых данных для расчета страховых расходов для разных типов рисков, которые рассчитываются во вкладке расчеты в строках 152-156 и суммируются в строке 157, результат которой потом отправляется в PL

постоянные расходы на Property Management задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N203 вкладки условия ежегодный уровень расходов в рублях, после чего в строке 159 вкладки расчеты производится расчет этих расходов с учетом индексации по ставке ИПЦ, которая задается в ячейке N183 вкладки условия

расходы на аудит задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N206 вкладки условия ежегодный уровень расходов в рублях, после чего в строке 162 вкладки расчеты производится расчет этих расходов с учетом индексации по ставке ИПЦ, которая задается в ячейке N183 вкладки условия

расходы на оценку для ПИФ задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N207 вкладки условия ежегодный уровень расходов в рублях, после чего в строке 163 вкладки расчеты производится расчет этих расходов с учетом индексации по ставке ИПЦ, которая задается в ячейке N183 вкладки условия

начисление налога на имущество задается посредством введения пользователем вручную в ячейках N211 и N212 вкладки условия текущей ставки налога на имущество и ее среднегодовой прирост, после чего в строке 167 вкладки расчеты производится расчет этих расходов

начисление налога на землю задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N214 вкладки условия текущей ставки налога на землю, после чего в строке 168 вкладки расчеты производится расчет налога на землю от кадастровой стоимости земли, задающейся вручную пользователем в ячейке N28 вкладки главная

переменные расходы на Property Management задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N204 вкладки условия %нта этих расходов от NOI за минусом этого расхода, после чего в строке 170 вкладки расчеты производится соответствующий расчет

Все вышеперечисленные расходы относятся к группировке операционные расходы NOI

Чистый операционный доход или NOI является разницей между выручкой и операционными расходами

Расходы на комиссии и сопровождение

комиссия депозитария задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N216 вкладки условия %нта сбора депозитария от стоимости приобретения актива, вносимой в ячейку N21 вкладки главная, после чего расчет производится в строке 174 вкладки расчеты, путем перемножения %нта на стоимость актива

Asset Management Fee

РСА и ставка капитализации задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N218 вкладки условия %нта этих расходов от РСА, которая рассчитывается как отношение NOI на ставку капитализации, которая в свою очередь задается в ячейках V18-AC18 вкладки главная, после чего в строке 176 вкладки расчеты производится соответствующий расчет

Fund Administration Fee задаются посредством введения пользователем вручную в ячейке N219 вкладки условия %нта этих расходов от РСА, после чего в строке 177 вкладки расчеты производится соответствующий расчет

Комиссия за привлечение кредита задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N228 вкладки условия %нта этих расходов от размера привлеченного кредита, рассчитываемого в строке 219 вкладки расчеты, после чего в строке 178 вкладки расчеты производится соответствующий расчет

Транзакционные издержки при расчетах за актив задаются посредством введения пользователем вручную в ячейках N229 и N230 вкладки условия, соответственно, %нтов этих расходов при приобретении актива и при его реализации от стоимостей покупки и продажи, рассчитывающихся в строках 187 и 199 соотв. вкладки расчеты, после чего в строке 179 вкладки расчеты производится соответствующий расчет

EBITDA

Показатель EBITDA, как прибыль от собственной операционной деятельности, рассчитывается в PL, как разность между NOI и расходами на комиссии и сопровождение

Внеоперационные дох/расходы

амортизация задается посредством введения пользователем вручную в ячейке N209 вкладки условия кол-ва лет амортизации и применяется к стоимости приобретения актива в части зданий и сооружений без НДС, вносимой в ячейку N24 вкладки главная, после чего расчет производится в строке 165 вкладки расчеты

Соответственно остаточная стоимость внеоборотных амортизируемых активов рассчитывается в строке 166 вкладки расчеты

Начисление %% по кредиту задается посредством введения пользователем вручную в ячейках V28-AC28 вкладки главная %нта ставки по кредиту, после чего в строке 223 вкладки расчеты производится соответствующий расчет, путем применения ставки к остатку тела кредита на начало месяца

Балансовый доход от продажи актива рассчитывается в строке 242 вкладки расчеты, как разность между ценой продажи актива и его балансовой стоимостью

Прибыль до налога на прибыль рассчитывается как EBITDA - амортизация - %% начисл по кредиту + балансовый доход от продажи актива

Налог на прибыль рассчитывается в строке 247 вкладки расчеты, путем применения ставки налога на прибыль, задающейся вручную пользователем в ячейке N232 вкладки условия, к прибыли до налога на прибыль

Чистая прибыль рассчитывается как разность между прибылью до налога на прибыль и налогом на прибыль

Performance Fee рассчитывается в строке 252 вкладки расчеты, путем применения ставки Performance Fee, задающейся вручную пользователем в ячейке N220 вкладки условия, к чистой прибыли

Начисление дивидендов инвесторам рассчитывается как разность между чистой прибылью и Performance Fee

CF-НДС

НДС, НДС-ОС

В модели все расчеты производятся без НДС

В рамках расчетов движения денежных средств (ДДС) производится учет начисления и оплаты налога НДС, причем если речь идет об операционной деятельности, то используется аббревиатура НДС, а если для внереализационной, то - НДС-ОС. Ставка едина для расчетов НДС и задается пользователем в ячейке N185 вкладки условия

Все расчеты по НДС производятся в строках 231-239 вкладки расчеты

Возмещение НДС-ОС в модели направляется на погашение тела кредита, которое отражено в строке 225 вкладки расчеты

Движение денег (оплата) по НДС и налогу на прибыль регулируется ячейками N225, N226 и N233 вкладки условия, в которых задается в кол-ве месяцев отсрочка оплаты этих налогов

В столбце N вкладки расчеты для расчета начислений/возмещений НДС используются маркеры: НДС(+), НДС(-) - для операционного НДС к начислению и возмещению соответственно, аналогично НДС-ОС(+) и НДС-ОС(-)

CF

структура CF

В рамках отчетов ДДС в модели используются три типа финансовых потоков:

ФИНПОТОК ПРОЕКТА - включает в себя движение денежных средств только по операционной деятельности

ФИНПОТОК ИНВЕСТОРА включает в себя финпоток проекта и движение денежных средств по финансовой деятельности, т.е. привлечение и возврат тела кредита, а также оплату процентов по кредиту

ФИНПОТОК ИТОГОВЫЙ включает в себя финпоток инвестора и движение денежных средств по инвестиционной деятельности, т.е. привлечение и возврат инвестиций, а также оплату Performance Fee и выплаты дивидендов инвесторам

В столбцах B и D вкладки расчеты для отнесения тех или иных строк к расчетам доходов/расходов и/или притоков/оттоков ДС используются маркеры: PL(+), PL(-) - для отнесения операций к доходам и расходам соответственно, аналогично CF(+) и CF(-) используются для определения направления ДДС

анализ чувствительности

5ть в одном

Для максимально точной оценки чувствительности, причем по любым комбинациям показателей в модели реализованы 5ть таких же моделей, в которых исходные данные заменяются на данные полученные путем задания пользователем вручную в блоке ячеек H5-L20 вкладки sens отклонений от базовой модели ("главная"-"условия"-"расчеты") - соответствующие значения исходных данных поставляются в эти 5ть моделей из блока ячеек N5-R20 вкладки sens

Соответствующие вкладки этих моделей обозначены через: Mi,Ui,Ci, где i=1,2,3,4,5

Отклонения исходных показателей рассчитываются в блоке ячеек H25-L35 вкладки sens, после чего во вкладке sens_visual пользователь может настроить любые комбинации графиков для визуального анализа чувствительности

Контрольная панель

Большинство данных для ручного ввода на данный момент вынесено в контрольную панель вкладки CP из вкладки условия, при этом во вкладке условия стоят прямые формулы, настроенные на соответствующие ячейки контрольной панели