ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ОБ ОТКРЫТИИ НОВОГО МАГАЗИНА ТОРГОВОЙ СЕТИ

• Эта финансовая модель предназначена для детального расчета инвестиционной привлекательности выбранного объекта недвижимости под создание нового магазина уже существующей ритейл-сети;
• Инвестиционная модель предназначена для осуществления поддержки процессов принятия решений по приобретению прав на объект недвижимости под открытие нового магазина;
• Горизонт моделирования до 25 лет, детализация расчетов - месяц;
• Подробное задание таких параметров как траффик, конверсия, сезонные факторы, доходы на душу населения, учет конкурентов, три типа магазинов по формату, региональные факторы, бэк-маржа и фронт-маржа, шесть методов расчета товарооборота, различные схемы арендных платежей, учет системы налогообложения (ОСНО,УСН-6,УСН-15), переменные/постоянные издержки и т.д. и т.п.;
• Модель носит универсальный характер;
• Отчеты PL и CF в ежегодной и ежемесячной детализации;
• Производится расчет ключевых инвестиционных показателей IRR, PP, NPV и ROI;
• Обращайтесь к нам, и мы выстроим в Вашей компании максимально эффективные процессы управления и принятия решений.

ИНСТРУКЦИЯ

Проект: Открытие нового магазина торговой сети

Общие принципы

Ячейки со* - это ячейки для внесения данных вручную; если такая ячейка пустая, то она окрашена, если в нее внесены данные, то она белая

Ячейки с*и^ - это ячейки для внесения данных из выпадающего списка

Все выпадающие списки модели сосредоточены на листе списки. Для изменения списка допустимых значений необходимо зайти на лист списки и поменять/добавить вручную соответствующие значения

Создан лист kpi со списком всех показателей (kpi) модели, так чтобы все вхождения такого показателя в те или иные ячейки возможно и различных листов модели задавались через формулы, настроенные на лист kpi

Для внесения ключевых данных предусмотрена область ячеек N13-N26 в листе главная, а для всех остальных исходных данных - вкладка условия. Весь функционал (все расчеты) модели вынесены в лист расчеты, где предусмотрена временнАя детализация исключительно ежемесячная. Все отчетные листы имеют двойное представление: *_M - ежемесячная детализация; *_Y – ежегодная

Вкладка главная

Во вкладке главная в ячейках N13 и N15 пользователю предлагается задать вручную из выпадающего списка, расположенного в столбце E вкладки списки, даты старта инвестиционной и операционной деятельностей соответственно

Во вкладке главная в ячейке N17 пользователю предлагается задать вручную кол-во лет расчетов инвестиционной модели (горизонт расчетов)

Во вкладке главная в ячейке N22 пользователю предлагается выбрать вручную из выпадающего списка значений, заданных в столбце AC вкладки списки, метод расчета товарооборота

Во вкладке главная в ячейке N26 пользователю предлагается задать вручную ставку дисконтирования

Вкладка условия

Ниже все рассматриваемые ячейки относятся к листу условия

В ячейке N14 из выпадающего списка значений, находящихся в столбце T вкладки списки, пользователь выбирает тип объекта

В ячейке N16 из выпадающего списка значений, находящихся в столбце Z вкладки списки, пользователь выбирает формат магазина

В ячейке N18 из выпадающего списка значений, находящихся в столбце W вкладки списки, пользователь выбирает округ Москвы

В ячейках N21-N32 пользователь задает вручную средний ежемесячный доход одного человека, проживающего в соответствующем округе Москвы

В ячейках N35-N37 пользователь задает вручную % от дохода жителей, направляемый на продаваемые магазином товары, в зависимости от формата магазина

В ячейке N13 вкладки расчеты производится перемножение дохода и %нта расходов с целью получения среднедушевого расхода на товары магазина в месяц

В блоке ячеек N39-N86 задаются параметры для расчета траффика, конверсии и среднего чека, которые применяются в блоке ячеек N15-N37 вкладки расчеты для расчета перечисленных показателей в ежемесячном представлении. После чего, применяя веса методов, задающиеся в ячейках N89-N94, экспертное мнение отдела продаж о размере РТО, задающееся в ячейках N96 и N98, а также доли Продукции-1 в общем ТО в разрезе форматов магазинов, задающиеся в ячейках N101-N103, производится расчет базового ежегодного товарооборота в ячейках N51-N53 вкладки расчеты, предварительно выбирая в ячейке N22 вкладки главная метод расчета ТО

В блоках ячеек N106-N117, N120-N131, N134-N145 и N148-N159 соответственно задаются вручную пользователем коэффициенты сезонного распределения ТО для Продукции-1 и Продукции-2, а также скорости выхода на производственную мощность Продукции-1 и Продукции-2, с использованием которых, а также задания ежегодного LfL-прироста в ячейках N162-N171, в строках 51-53 вкладки расчеты производится расчет товарооборота, вкл. НДС, в ежемесячной детализации на весь горизонт расчетов модели

В блоке ячеек N174-N231 задаются процентные показатели от товарооборота фронт-маржи, бэк-маржи и потерь, где показатели фронт-маржи и бэк-маржи задаются на основании введенных вручную долей товарных категорий нижнего уровня и их маржинальности в блоке строк 586-628, что используется для формирования себестоимости продаж в блоке строк 56-88 листа расчеты. Причем для расчета закупок товаров и их оплат используются соответственно ячейки N234-N235 и N238-N239, где пользователем соответственно вручную задаются целевые периоды оборачиваемости товаров и кредиторской задолженности в днях

В ячейках N242-N244 задаются ставки НДС

В массиве ячеек E248-N493 - задается штатное (кол-во сотрудников на должности и оклад, вкл. НДФЛ) расписание магазина в зависимости от его формата (столбец H) и ежемесячных объемов товарооборота (столбец E), на базе чего в строках 106-123 вкладки расчеты рассчитывается ФОТ без соцсборов с учетом заданных в ячейках N496 и N497 коэффициентов отпуска и больничных, а также в ячейке N506 - индексации ФОТ и аналогичных расчетов для Продукции-1 в ячейках N499-N504. Применяя ставку соцсборов из ячейки N580 получаем в строках 126-128 листа расчеты расчет отчислений в соцфонды

В ячейке N507 пользователь выбирает метод расчета арендной платы за объект недвижимости в результате чего, используя введенные характеристики условий аренды в ячейках N508-N527, такие как количество квадратных метров общих и торговых площадей, %нта от ТО, минимального ежемесячного объема ТО, ставки за квадрат, индексации и т.п., в строках 130-132 вкладки расчеты производится расчет арендной платы в ежемесячной детализации на весь горизонт расчетов

В блоке ячеек N531-N574 пользователю предлагается вручную задать основные характеристики остальных одноименных расходов, которые рассчитываются в строках 139-170 вкладки расчеты

В ячейках N577-N578 задаются размеры постановочных заказов, которые попадают в совокупный расчет закупок и оплат товаров в строках 61-68 листа расчеты

В ячейке N582 задается размер ставки налога на прибыль

В строках 172-203 вкладки расчеты производится расчет всех итоговых финансово-экономических показателей по классической функциональной методологии учета типовых операций - здесь показатели как пишутся, так и понимаются

инвестиции

все вводные данные берутся из вкладки смета

Размеры капитальных затрат, затрат на оборудование и прочих начальных инвестиционных расходов поступают во вкладку инвестиции в столбец R из столбцов G и K, P и T, Y и AC вкладки сметав зависимости от выбранного формата магазина, а также размер амортизации поступает в столбец N из столбца AD вкладки смета , после чего суммы инвестзатрат равномерно распределяются по всем месяцам инвестиционного периода, начиная со столбца U. Амортизация используется в блоке строк 208-337 вкладки расчеты для расчета самортизированных инвестиционных расходов, которые совокупно перетекают в итоговую строку 188 вкладки расчеты с соответствующими расходами

Размер инвестиций в виде поступления денежных средств общей суммой задается пользователем вручную во вкладке инвестиции в ячейке N13, после чего пользователю необходимо также вручную распределить поступление инвестиционных денежных средств по месяцам инвестиционного периода в ячейках начиная с U13 и правее. В модели это распределение задается по умолчанию равномерным

Чувствительность

Расчет чувствительности производится во вкладке sens

Для расчета чувствительности для любых комбинаций показателей в модели реализовано пять таких же моделей во вкладках: Г1,...,Г5;У1,...,У5;Р1,...,Р5 - которые являются соответствующими аналогами вкладок главная;условия;расчеты основной модели

Анализ чувствительности реализован во вкладке sens по следующей методологии: в блоке ячеек H5-L20 задаются вручную пользователем произвольные отклонения входных данных из ячеек D5-D20; после чего их расчетные значения из блока ячеек N5-R20 поступают в соответствующие вкладки Уi для i=1,2,...,5; далее производится расчет соответствующих значений показателей из ячеек D39-D46, которые распределяются в блоке ячеек N39-R46; и в заключение по исходным данным рассчитываются отклонения в процентах в ячейках H39-L46. На основании чего можно строить графики чувствительности с использованием встроенных диаграмм

Контроль

В модели предусмотрен контроль по следующему принципу: в лист главная и в листы с отчетными данными расчет итоговых показателей производится независимо. Поэтому корректность работы модели проверяется путем сопоставления соответствующих показателей, например, в ячейках N33, N41 и N44 введены формулы разности между значениями показателей EBITDA, чистая прибыль и финансовый поток по основной деятельности на листе главная и на листах PL_Y и CF_Y, которые равны 0, если все работает корректно. Причем отметим, что показатель финпоток по операционной деятельности на листе CF_Y в строке 13 отличается от финпотока по основной деятельности из листа главная строки 44 на показатель финпотока инвестиционного периода, находящегося в ячейке U44 вкладки главная

Расчет показателей:

NPV - дисконтированный финансовый поток от основной деятельности со ставкой дисконтирования задаваемой в ячейке N26

ROI=NPV/Inv

PI - NPV от суммы финпотока основной деятельности и возврата инвестиций деленный на инвестиции

PP - количество лет окупаемости инвестиций - фиксируется месяц, когда сумма возвратов впервые превышает начальные инвестиции, после чего количество месяцев делится на 12